Краткий обзор рынка недвижимости Италии с 2007 по 2017 годы

Обзор основных тенденций рынка итальянской недвижимости за последние 10 лет.

Анализ долгосрочных тенденций национальных рынков жилой недвижимости, как правило, включает в себя сравнение с 2007 годом, предшествовавшим началу глобального финансового кризиса. Аналитики издания International Investment подтверждают, что во многих европейских странах рынки лишь сейчас приближаются к докризисным показателям, или, в отдельных случаях, начинают демонстрировать более высокие показатели. 

Развитие итальянского рынка недвижимости со второй половины 1990-х годов носило характер экспансии – стремительного развития. Условия в этого в Италии были заповедными - низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, итальянский кредитный бум, вызванный введением единой европейской валюты, и, следовательно, растущий спрос на жилье.

По данным итальянской финансовой группы Tecnocasa, пик продаж пришелся на 2006 год, когда в Италии были заключены почти 845 тысяч сделок купли-продажи недвижимости, а пик цен – на 2007 год, когда рынок недвижимости изменил тенденцию. То есть, своего потолка в экономических реалиях десятилетней давности рынок недвижимости Италии достиг еще до начала мирового кризиса. 

2007

Ипотечные кредиты для домашних хозяйств на покупку жилья впервые с 1990-х годов демонстрируют снижение – банки усиливают требования к заемщикам, ужесточают условия получения и выплаты кредитов, демонстрируя финансовое чутье и инсайдерскую осведомленность.

Изменение банковского климата приводит к уменьшению объемов рынка недвижимости на 4,6%. Во второй половине года впервые в новом тысячелетии зафиксировано снижение цен на жилье в Италии – на 1%.

2008-2009

Кредитный кризис продолжается. Хотя никаких юридических ограничений не существует, ряд категорий потенциальных покупателей в Италии больше не имеют доступа к кредитам - иммигранты, бессемейные лица, временные работники и т.п.

Среднее время продажи объектов увеличивается, соотношение предложения и спроса меняется в сторону преобладания предложений. Следовательно, цены и транзакции падают. 2008 году зафиксировано снижение ключевых показателей рынка в районе 15% по сравнению с предыдущим годом. Это был первый крупный спад нового тысячелетия.

2010

Продажи стабилизируются благодаря возобновлению ипотечных кредитов. Государство предприняло ряд мер для обеспечения доступа домашних хозяйств к кредитам и увеличения спроса на недвижимость с их стороны. Но тенденция бережливости итальянцев сохраняется. В стране заключено 611 878 сделок по недвижимости.

2011

Экономика Италии снова подает сигналы бедствия. Растет безработица, инвесторы и потребители пассивны, покупка жилья уходит на второй план в финансовых приоритетах итальянцев. Кредитный рынок снова демонстрирует резкое снижение. Недвижимость падает в цене, количество сделок уменьшается.

2012

«Annus horribilis» (ужасный год) для рынка недвижимости Италии. Зафиксировано самое значительное снижение цен – на 10,2% всего за один год. Объемы продаж упали на 25,8% по сравнению с 2011 годом. По-прежнему сильны отрицательные экономические тенденции и рост стоимости ипотеки. К этому добавляется налоговая нагрузка на недвижимость, которая особенно сильно ударила по покупкам итальянскими семьями второго дома для отдыха.

2013

Зафиксирован минимальный объем сделок – 403 124. Рынок скатился к уровням 1980-х годов. Цены продолжают падение – еще на 8,7% за год. Но на кредитном рынке начинают появляться первые признаки восстановления спроса на кредиты от домашних хозяйств. Видят признаки пробуждения экономики и банкиры, которые понемногу снова начинают больше доверять потенциальным покупателям жилья.

2014

Возобновление ипотеки. Спрос на потребительские кредиты снова растет. Европейский Центробанк возвращает ликвидность на финансовые рынки посредством смягчающих мер. Возвращается доверие бизнеса и потребителей. Инвесторы снова оптимистичны и спешат поместить деньги, пока цены остаются на сравнительно низком уровне. Все это определяет увеличение спроса на недвижимость, но рынок тем временем становится более избирательным – количество сделок явно растет, а цены все еще не демонстрируют уверенного роста.

2015

Спрос на недвижимость продолжает расти, сделок заключается больше, среднее время продажи объектов начинает сокращаться, что свидетельствует о том, что изменение рынка не носит временного характера. Все это по-прежнему не влияет на цены – они лишь уменьшили снижение в сравнении с минувшим годом или стабилизировались. Это связано с кредитным рынком, который испытывает резкое давление спроса на ипотеку и не успевает найти баланс.

2016

Объемы продаж выросли на 18,9%. Кредитный рынок восстановился – ипотечные выплаты в 2016 году увеличились на 20,6%. Цены стабильны, но по итогам года все еще фиксируется их снижение на 1,6% в сравнении с 2015-м. Это объясняется тем, что рынок все еще не переварил избыток предложения, скопившегося за годы кризиса.

2017

Полный выход из кризиса недвижимости уже стоит на повестке дня. Спрос растет, инвесторы возвращаются на рынок, время продаж сокращается до 140 дней. Кредитный рынок демонстрирует позитивные признаки. По предварительным данным (окончательная статистика еще не сформирована), количество сделок в 2017 году возрастет в сравнении с предыдущим года и составит от 550 тыс. до 570 тыс. Цены на недвижимость в Италии в 2017 году изменились мало, их стабильность ожидается также в 2018 году, и лишь затем можно будет рассчитывать на их годовой рост.

В начале 2000-х годов финансовые эксперты рассматривали Италию как один из самых перспективных регионов «старой» Европы. Сегодня специалисты в области частных инвестиций уже более чем сдержаны в своих прогнозах. Основной спрос на итальянское жилье – внутренний. Среди зарубежных клиентов преобладают трудовые мигранты, пенсионеры из более развитых государств, покупатели домов для собственного отдыха. Мало кто рассматривает покупку недвижимости в Италии как инвестицию из-за низкой доходности.

По данным Global Property Guide, доходность недвижимости в Италии варьируется от 2,4% до 4,5%. Однако, указанную «грязную» прибыль значительно уменьшают высокие налоги в Италии (от 23% до 43%) и расходы по содержанию недвижимости, которые часто сводят получаемую годовую прибыль от объекта к нулевой отметке. (Как правильно рассчитать чистую прибыль от аренды недвижимости читайте в нашем материале). 

Поэтому иностранными покупателями итальянский рынок недвижимости, по мнению аналитиков International Investment, более востребован в случае миграции в эту страну, организации в ней отдыха (в том числе пенсионного проживания) или желания покупателя обзавестись итальянской недвижимостью как предметом роскоши. Для инвестиций с целью получения прибыли покупатели преимущественно выбирают другие страны с более низкими затратами на коммунальные услуги и налоги и более высокой доходностью жилья или коммерческих площадей. 

Количество просмотров 361

Добавить комментарий

CAPTCHA на основе изображений
Введите код с картинки